Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?
Ein Bauwerksbuch nach § 128a der Bauordnung für Wien darf nicht jede Person erstellen, die sich mit Gebäuden auskennt. Das Gesetz benennt einen geschlossenen Kreis von Befugten — und stellt eine zusätzliche Bedingung, die in der Praxis regelmäßig übersehen wird und im Ernstfall über die Gültigkeit entscheidet.
Diese Seite beantwortet beides: wer erstellen darf, und woran Sie erkennen, ob die beauftragte Person für Ihr Gebäude die richtige ist.
Wer ein Bauwerksbuch erstellen darf: drei Berufsgruppen
Befugt zur Erstellung eines Bauwerksbuchs sind:
- Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker des einschlägigen Fachgebiets
- Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige des einschlägigen Fachgebiets
- Baumeisterinnen und Baumeister im Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung
Rechtlich sind die drei Wege gleichwertig: Ein Bauwerksbuch aus einer dieser Hände ist gültig. In der Ausbildungstiefe, der laufenden Überprüfung und der Fachgebietsbindung unterscheiden sie sich allerdings erheblich — dazu unten mehr.
Die Bedingung, die am häufigsten übersehen wird
Die prüfende Person muss von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer verschieden sein und darf zu ihnen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis stehen.
Das klingt selbstverständlich, wird in der Praxis aber laufend übersehen. Ausgeschlossen ist damit etwa die Baufirma, die als Bauführer gerade die Fassade saniert hat und anbietet, „das Bauwerksbuch gleich mitzumachen" — sie würde die eigene Arbeit bewerten. Ebenso ausgeschlossen ist, wer beim Eigentümer angestellt ist oder als dessen Organ handelt.
Nicht ausgeschlossen ist dagegen die frei beauftragte planende Architektin oder der frei beauftragte Architekt: Wer für das Haus geplant hat, ohne selbst Bauwerber oder Bauführer zu sein und ohne Dienst- oder Organschaftsverhältnis zu diesen oder zum Eigentümer, darf das Bauwerksbuch erstellen.
Als Empfehlung aus der Praxis — nicht als gesetzliche Vorgabe — gilt trotzdem: Wo ein Unternehmen am Objekt auch ausführend tätig war, gehört die Bauwerksbucherstellung in eine zweite Hand. Fachlich abgestimmt, organisatorisch getrennt — das erspart jede Diskussion über die Bewertung eigener Bauausführung, wenn es im Schadensfall auf die Dokumentation ankommt.
Was „einschlägiges Fachgebiet" bedeutet
Bei Ziviltechnikerinnen und Sachverständigen genügt die Berufsbefugnis allein nicht — sie muss das passende Fachgebiet abdecken.
Ein Sachverständiger für Kfz-Technik ist gerichtlich zertifiziert, aber für ein Gründerzeithaus offenkundig nicht einschlägig. Bei einem Wiener Zinshaus sind die relevanten Gebiete Hochbau, Altbau und Sanierung, Bauschäden sowie Baurecht.
So prüfen Sie das selbst: Die Fachgebiete jeder eingetragenen Person stehen öffentlich in der Gerichtssachverständigenliste. Fragen Sie nach der Fachgebietsnummer und sehen Sie nach.
Drei Wege, ein Bauwerksbuch zu erstellen — und was sie unterscheidet
Alle drei dürfen. Der Weg dorthin und die laufenden Anforderungen sind aber unterschiedlich:
| Ziviltechniker:in | Gerichtlich zertifizierte:r Sachverständige:r | Baumeister:in | |
|---|---|---|---|
| Grundlage | Ziviltechnikergesetz | Sachverständigen- und Dolmetschergesetz | Gewerbeordnung |
| Zugang | Studium, Praxis, Ziviltechnikerprüfung | Nachweis überdurchschnittlicher Fachkenntnis, Prüfung vor einer Kommission | Befähigungsprüfung oder gleichgestellte Qualifikation |
| Befristung | unbefristet | auf fünf Jahre befristet | unbefristet |
| Laufende Nachweise | Fortbildung berufsrechtlich | Rezertifizierung alle fünf Jahre — mit Nachweis von Gerichtsverfahren und absolvierter Fortbildung | Fortbildung gewerberechtlich |
| Fachgebietsbindung | ja, auf das Fachgebiet | ja, auf das eingetragene Fachgebiet | Gewerbeumfang |
| Besonderheit | Urkundsperson mit Beurkundungsbefugnis | für die Beurteilung von Zuständen und Schäden qualifiziert und regelmäßig überprüft | zugleich ausführend tätig — als Bauführer des geprüften Objekts ausgeschlossen, daher im Einzelfall zu prüfen |
Der praktisch bedeutsamste Unterschied steckt in der Zeile „Befristung": Die gerichtliche Zertifizierung läuft nach fünf Jahren aus und wird nur verlängert, wenn die Person tatsächlich Verfahren bearbeitet und sich nachweislich fortgebildet hat. Die Qualifikation wird also nicht einmal erworben, sondern fortlaufend belegt.
Warum die Auswahl mehr entscheidet, als es scheint
Ein Bauwerksbuch ist kein Formular, das man ausfüllt. Der Kern der Arbeit ist eine Bewertung: Ist dieser Bauteil in gutem Zustand, hat er leichte oder schwere Mängel, oder liegt Gefahr in Verzug?
An dieser Einstufung hängen unmittelbar Konsequenzen:
- Eine Einstufung in Kategorie B bedeutet Regelbegehung in drei bis fünf Jahren.
- Dieselbe Fassade in Kategorie C bedeutet Nachkontrolle binnen eines Jahres und einen verpflichtenden Maßnahmenplan.
Wer hier zu großzügig bewertet, verschiebt Kosten nach hinten — und im Schadensfall die Haftungsfrage nach vorne. Wer zu streng bewertet, löst Sanierungen aus, die noch nicht nötig wären.
Diese Abwägung ist Sachverständigenarbeit im engeren Sinn. Sie setzt voraus, dass jemand hunderte vergleichbare Schadensbilder gesehen hat und weiß, welcher Riss in einem Gründerzeithaus Setzung anzeigt und welcher seit hundert Jahren unverändert dasteht.
Sechs Fragen, bevor Sie ein Bauwerksbuch erstellen lassen
Eine kurze Prüfung, die Sie in zehn Minuten selbst durchführen können:
- Welche der drei Befugnisse liegt vor? Lassen Sie sich die Berufsbefugnis oder die Eintragung zeigen, nicht bloß nennen.
- Passt das Fachgebiet zu meinem Gebäude? Bei einem Zinshaus: Hochbau, Altbau und Sanierung, Bauschäden.
- Besteht Unabhängigkeit? War die Firma Bauwerber oder Bauführer des Objekts? Besteht ein Dienst- oder Organschaftsverhältnis zum Eigentümer?
- Wer geht tatsächlich durch das Haus? Die befugte Person selbst oder wechselnde Subunternehmer?
- Wird die Registrierung übernommen? Die Erstellung allein genügt nicht; das Bauwerksbuch muss in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien registriert werden.
- Wie werden die Prüffristen weitergeführt? Nach der Erstbegehung beginnt ein Intervall, das jemand im Blick behalten muss.
→ Zum Ablauf: Bauwerksbuch registrieren · Fristen 2027 und 2030
Wer Ihr Bauwerksbuch bei uns erstellt
Die fachliche Verantwortung liegt bei Architektin (r.B.) Baumeisterin Dipl.-Ing. Astghik Der Sakarian — allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Altbau und Sanierung sowie Baurecht der Bauordnung für Wien, Mitglied der Prüfungskommission der Wirtschaftskammer und Lektorin für öffentliches Baurecht an der FH Wien der WKW.
Damit liegen zwei der drei Befugnisse in einer Hand, und die Beurteilung von Bauschäden ist nicht Nebentätigkeit, sondern der Kern der täglichen Arbeit.
Wir planen und bauen an den von uns geprüften Objekten nicht — die Unabhängigkeit nach § 128a ist damit strukturell gegeben, nicht bloß erklärt.
Stand: September 2026. Diese Übersicht gibt den allgemeinen Rechtsrahmen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind die Bauordnung für Wien, das Ziviltechnikergesetz, das Sachverständigen- und Dolmetschergesetz sowie die Gewerbeordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung.