Bauwerksbuch beim Dachgeschossausbau
Ein Dachgeschossausbau ist ein Zubau am bestehenden Gebäude. Damit gilt: Für Zu- und Umbauten, die ab dem 1. Juli 2024 fertiggestellt werden, ist das Bauwerksbuch bis zur Fertigstellungsanzeige zu registrieren — unabhängig davon, ob für das Haus ohnehin die Frist 2027 oder 2030 läuft.
Das klingt nach zusätzlicher Pflicht. Tatsächlich greifen beide Vorhaben auf dieselbe Substanzkenntnis zu, und wer sie gemeinsam plant, erhebt einmal statt zweimal.
Warum Bauwerksbuch und Dachgeschossausbau sich überschneiden
§ 128a verlangt die Überprüfung von Tragwerken, Gebäudehülle sowie Geländern und Brüstungen. Genau über diese vier Bauteilgruppen entscheidet auch jeder Dachausbau:
- Das Tragwerk muss die neuen Lasten aufnehmen — Deckenaufbauten, Mauerwerksquerschnitte, Fundierung.
- Die Gebäudehülle wird über weite Flächen erneuert.
- Geländer und Brüstungen entstehen neu, sobald Dachterrassen dazukommen.
Die Bestandsaufnahme, die vor der ersten Statikberechnung ohnehin stattfindet, ist inhaltlich weitgehend die Erhebung, die das Bauwerksbuch verlangt.
Fünf Berührungspunkte in der Praxis
1. Die Bestandserhebung ist dieselbe. Holztramdecken, Mauerwerk, Fundierung, aufsteigende Feuchtigkeit im Sockelbereich, Zustand der Hoffassade — für beide Zwecke verwertbar.
2. Der Bauakt wird zweimal gebraucht. Für den Ausbau definiert er den Konsens, für das Bauwerksbuch liefert er Baujahr, Konstruktionsart und frühere Eingriffe ins Tragwerk. Eine Akteinsicht bei der MA 37 genügt.
3. Der Ausbau erzeugt neue prüfpflichtige Bauteile. Dachterrassenbrüstungen, Attiken, neue Absturzsicherungen und die geänderte Lastabtragung müssen im Bauwerksbuch fortgeschrieben werden.
4. Ein C-Befund verändert die Projektrechnung. Zeigt die Erhebung schwere Mängel an Fassade, Feuermauern oder Decken, folgt ein verpflichtender Maßnahmenplan mit kurzem Zeithorizont. Kommt dieser Befund vor der Einreichung, lässt er sich in das Ausbauprojekt integrieren — ein Gerüst, eine Baustelleneinrichtung, eine Bauzeit. Kommt er danach, kollidieren zwei Bauprogramme.
5. Beim Ankauf eines Rohdachbodens ist der Bauwerksbuchstatus ein Prüfpunkt. Wer einen Anteil an einem Gebäude erwirbt, das bis 2027 ein registriertes Bauwerksbuch braucht, sollte wissen, ob es vorliegt und welche Kategorien vergeben wurden.
Der Punkt, der Projekte kippen lässt
Die prüfende Person muss von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer verschieden sein und darf zu ihnen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis stehen.
Für ein Ausbauprojekt heißt das konkret: Der Bauführer Ihres Dachausbaus kann nicht zugleich das Bauwerksbuch für dasselbe Gebäude verantworten — ebenso wenig, wer beim Bauwerber oder Eigentümer angestellt ist. Die frei beauftragte planende Architektin oder der Architekt ist dagegen nicht ausgeschlossen. In der Praxis bewährt es sich dennoch, die Bestandsdokumentation organisatorisch getrennt und fachlich eng abgestimmt zu halten.
Das fällt spätestens bei der Registrierung auf, oft aber erst im Schadensfall — dann, wenn die Dokumentation genau der Nachweis sein soll, auf den es ankommt.
→ Wer ein Bauwerksbuch erstellen darf
Bauwerksbuch und Dachgeschossausbau: die sinnvolle Reihenfolge
- Bauaktrecherche — einmal, für beide Zwecke verwertbar
- Bauwerksbuch-Erhebung durch eine unabhängige befugte Person — Kategorisierung A bis D, Gebrechenverzeichnis, Intervalle
- Auswertung der Befunde für das Ausbauprojekt — welche Mängel sind ohnehin zu beheben, welche lassen sich bündeln
- Statische Bestandsprüfung und Vorentwurf — auf gesicherter Substanzkenntnis
- Einreichung und Ausführung — mit dem Sanierungsanteil im selben Bauablauf
- Fortschreibung und Registrierung nach Fertigstellung — neue Bauteile, neue Kategorien, neue Intervalle
Der Hebel liegt in Schritt 2. Je früher die Erhebung stattfindet, desto mehr Gestaltungsspielraum bleibt für das Ausbauprojekt.
→ Fristen im Detail · Ablauf der Registrierung
Bei Ausbauabsicht: ein Termin für beides
Planen Sie einen Dachgeschossausbau in einem Gebäude vor 1945, sehen wir uns die Reihenfolge gemeinsam an — Planung und Einreichung des Ausbaus selbst begleiten wir über dachausbau.wien: welche Frist für Ihr Haus gilt, wann die Erhebung sinnvollerweise stattfindet und was sich mit dem Ausbau bündeln lässt.
Stand: September 2026. Diese Seite gibt den allgemeinen Rechtsrahmen wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Die Einordnung eines konkreten Bauvorhabens ist mit der Behörde abzustimmen. Maßgeblich ist die Bauordnung für Wien.